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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme A..., avocate, a assuré la défense des intérêts de M. et Mme X... à l'occasion d'un litige les opposant à leurs bailleurs qui leur avaient consenti une promesse unilatérale de vente des locaux commerciaux ; qu'après annulation de la promesse de vente et résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, M. et Mme X..., qui avaient réalisé d'importants travaux dans les lieux, ont signé une transaction et acquis le bien à un prix supérieur à celui initialement fixé ; que reprochant à Mme A... des manquements à son obligation de conseil, information et diligence, ils l'ont assignée en indemnisation ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande indemnitaire de M. et Mme X..., l'arrêt relève que Mme A... n'ayant assuré la défense de leurs intérêts qu'à compter du 12 octobre 2004, date à laquelle la cause de la résiliation était acquise dès lors que le tribunal de grande instance de Tarascon, par jugement du 3 août 2006, avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers entre le 12 mars et le 8 octobre 2004, l'augmentation du prix de vente lors de la transaction ne saurait résulter d'une faute de celle-ci ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation du bail a été prononcée pour défaut de paiement des loyers entre mars et octobre 2004 mais aussi en raison de la consignation non autorisée, et dès lors dépourvue d'effet libératoire, sur un compte CARPA de Mme A..., des loyers dus à compter de novembre 2004, la cour d'appel a dénaturé le jugement susvisé ;
Et sur le moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande indemnitaire de M. et Mme X..., l'arrêt relève que la cause de la résiliation du bail retenue par le tribunal dans son jugement du 3 août 2006 était acquise avant l'intervention de Mme A..., ce qui excluait tout lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice consécutif à l'augmentation du prix de vente lors de la transaction ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations qu'aucune décision judiciaire prononçant la résiliation du bail n'avait été rendue avant l'intervention de Mme A..., de sorte que M. et Mme X..., s'ils avaient été conseillés d'apurer leur dette et de reprendre le paiement des loyers, auraient pu obtenir la poursuite du bail et ainsi se trouver dans une situation plus favorable lors des négociations en vue de la transaction, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débout les époux X... de leur demande tendant à voir condamner Me A... à leur payer la somme de 131. 252, 81 € au titre de la réparation de leur préjudice matériel et celle de 40. 000 € en réparation de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE suivant convention du 21 février 1997, les époux Y... ont donné à bail à la société Établissements X... des locaux commerciaux sis à CHATEAURENARD pour une durée de neuf années, sous la condition de l'obtention d'un prêt pour financer à hauteur de 500. 000 euros des travaux d'aménagement ; que l'acte était en outre assorti d'une promesse unilatérale de vente de l'immeuble pour le prix de 91. 469, 41 € donnant faculté au preneur de procéder à l'acquisition dans les six mois suivant le décès de l'usufruitière, lequel est survenu le 14 juin 2003 ; que les époux X... ont notifié le 10 février 2004 leur intention de lever l'option aux époux Y... qui ont alors indiqué qu'ils n'entendaient pas vendre le bien dans les conditions initialement prévues, conduisant les époux X... à les faire assigner devant le Tribunal de grande instance de Tarascon, lequel a, par jugement du 3 août 2006, dit que la promesse de vente était nulle faute d'enregistrement et qu'il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail faute de paiement du loyer depuis le 12 mars 2004 ; que tout en interjetant appel de cette décision, les époux X... se sont rapprochés du bailleur avec lequel ils ont signé une transaction le 4 décembre 2006 aux termes duquel ils s'engageaient à acquérir l'immeuble moyennant le prix net vendeur de 250. 000 € tandis que le bailleur renonçait au paiement des loyers impayés ; que l'acte de vente a été signé le 14 mars 2007 et l'instance d'appel a fait l'objet d'une radiation le 18 décembre 2006 ; que par jugement du 19 juin 2009, le Tribunal de grande instance de Tarascon a condamné M. Z..., expert-comptable de la société Établissements X..., et son assureur, COVEA RISKS, à payer la somme de 75. 000 € pour réparer le préjudice résultant du défaut d'enregistrement de la promesse de vente ; que les époux X... ont fait alors assigner leurs avocats successifs, dont Mme A..., en paiement de la somme de 131. 251, 81 € au titre de leur préjudice matériel, de celle de 40. 000 € au titre de leur préjudice moral et d'une indemnité de procédure ; que leurs demandes ont été partiellement accueillies par le jugement dont appel qui a retenu à l'encontre de Mme A... un ensemble de fautes étant à l'origine du préjudice allégué par ses anciens clients, à savoir essentiellement la différence entre le prix prévu par la promesse et celui effectivement réglé et le coût du crédit que les époux X... ont dû contracter à cette fin ; que le premier juge en effet a considéré que le défaut d'enregistrement de la promesse n'expliquait pas à lui seul le prix de vente qui a été imposé à ces derniers et qui tient aussi au défaut de paiement des loyers qui les privait d'un levier de négociation ; mais qu'il n'est pas contestable que le défaut d'enregistrement de la promesse est le fait de l'expert-comptable des époux X... et non de Mme A..., laquelle n'était pas le Conseil de ces derniers au moment des faits, c'est à dire en février 1997 ; que de même, dans son jugement du 3 août 2006, le Tribunal de grande instance de Tarascon a prononcé la résiliation du bail au motif que les loyers étaient impayés entre le 12 mars et le 8 octobre 2004, malgré une mise en demeure du 26 mai 2004 ; que là encore, Mme A... n'était pas à ces dates le Conseil des époux X..., lesquels ne l'ont mandatée que le 12 octobre 2004 et donc alors que la cause de résiliation du bail retenue par le tribunal était déjà acquise ; que dans ces conditions, l'augmentation du prix de vente consentie par les époux X... lors de la transaction ne saurait résulter directement d'une faute qu'aurait commise Mme A... ;
1°) ALORS QUE les époux X... imputaient à faute à Me A..., non pas le défaut d'enregistrement de la promesse de vente, mais la poursuite de la procédure en réalisation de la vente parallèlement à l'absence de toute vérification de la validité de la promesse unilatérale de vente (conclusions d'appel p. 9) ; qu'en écartant dès lors toute faute causale de Me A... motif pris de ce que « le défaut d'enregistrement de la promesse est le fait de l'expert-comptable et non de Me A... », la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
2°) ALORS QU'au surplus, le jugement du 19 juin 2009 avait, pour limiter l'indemnisation due par l'expert-comptable aux consorts X... à la somme de 75. 000 €, retenu un « concours de causes », précisant que « le montant de la vente finalement conclue amiablement entre les consorts X... et Y... en mars 2007 tient nécessairement compte de la résiliation du bail prononcée par le jugement du 3 août 2006 auquel l'expert-comptable est étranger » ; qu'en écartant toute faute causale de Me A... motif pris de ce que « le défaut d'enregistrement de la promesse est le fait de l'expert-comptable et non de Me A... » quand l'action engagée par les époux X... à l'encontre de Me A... tendait à la réparation de leur préjudice constitué par l'augmentation du prix de vente et résultant, non pas du défaut d'enregistrement de la promesse, mais de la résiliation du bail (conclusions d'appel p. 6), la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE le tribunal de grande instance de Tarascon avait, le 3 août 2006, jugé qu'entre avril et octobre 2004, le loyer du bail commercial n'avait pas été réglé et que depuis octobre 2004, le montant du loyer avait été consigné sur le compte CARPA de Me A... et qu'une telle consignation ne pouvant avoir aucun effet libératoire, il en résultait que le loyer du bail commercial n'avait pas été réglé depuis le 10 avril 2004, ce qui justifiait la résiliation de ce bail : qu'en conséquence, en énonçant, pour écarter toute faute de Me A... en relation causale avec le préjudice subi par les époux X..., que « dans son jugement du 3 août 2006, le tribunal de grande instance de Tarascon avait prononcé la résiliation du bail au motif que les loyers étaient impayés entre le 12 mars et le 8 octobre 2004 » pour en déduire que lorsque Me A... a été mandatée le 12 octobre 2004, « la cause de résiliation du bail retenue par le tribunal était déjà acquise », la cour d'appel a dénaturé le jugement précité, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE l'avocat est tenu d'assurer au mieux la défense des intérêts de son client ; qu'en présence d'un commandement visant la clause résolutoire, l'avocat doit tout mettre en oeuvre pour échapper au jeu de cette clause, et notamment inviter son client à régler les loyers réclamés sous réserve de toute demande de consignation ou, à tout le moins, l'avertir expressément des conséquences d'un défaut de paiement ; qu'en l'espèce, il était constant que Me A... avait expressément conseillé à ses clients de ne pas payer les loyers dus au titre du bail commercial, consignant ces fonds sur son compte CARPA sans aucune autorisation judiciaire ; que si les bailleurs avaient demandé l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, la résiliation du bail n'était pas, pour autant, nécessairement acquise au mois d'octobre 2004, date de l'intervention de Me A..., la clause résolutoire devant être mise en oeuvre de bonne foi ; qu'en affirmant donc que l'augmentation du prix de vente consentie par les époux X... ne résultait pas directement d'une faute de Me A..., motif pris de ce que « la cause de résiliation du bail retenue par le tribunal était déjà acquise » le 12 octobre 2004, date à laquelle les époux X... avaient mandaté Me A..., quand le conseil de reprendre le paiement des loyers était le moyen le plus sûr pour préserver le droit des locataires de bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
