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CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mars 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10114 F
Pourvoi n° J 20-13.796
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021
La société de La Zone, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 20-13.796 contre l'arrêt rendu le 18 octobre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la société Boulangerie Fong Yan, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société de La Zone, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Boulangerie Fong Yan, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société de La Zone aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société de La Zone et la condamne à payer à la société Boulangerie Fong Yan la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société de La Zone.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial formé entre la Boulangerie Fong Yan et la Sci de la Zone, aux torts du preneur, d'avoir dit que le loyer mensuel des locaux était d'un montant de 6 800 € à compter du 1er janvier 2015 et d'avoir condamné la Sci de la Zone au paiement de la dette de loyers du 1er janvier 2015 au 31 aout 2017 soit de la somme de 96000 €,
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contestable que le bail autorise la souslocation ; Que la question est de savoir si cette sous-location devait être autorisée par le bailleur suivant les dispositions de l'article L. 145-311 alinéa 2 du code de commerce et si ce dernier devait donc concourir à l'acte de sous-location ; Que l'argument de la Sci de la Zone, appelante, selon lequel la société Boulangerie Fong Yan n'a pas à concourir aux actes de souslocation dès lors que la Sci de la Zone dont la forme commerciale n'autorise pas l'exploitation commerciale était tenue de consentir pour toute la durée du bail des sous-locations n'est pas recevable ; Que l'agrément prévu par le texte a justement pour objet de permettre au bailleur de connaître le souslocataire et au besoin de ne pas l'accepter s'il ne l'agrée pas ; Que l'article IV du contrat Loyer et Indexation stipule qu' « ...il est expressément convenu que si le preneur réalise les travaux faisant l'objet du permis de construire cité à l'article II et exploite lui-même une activité de discothèque après l'obtention de toutes les autorisations obligatoires, au rez-dechaussée + étage + cour arrière tel que défini en rouge sur les plans en annexe. Le loyer sera majoré de 3000 € dès le fonctionnement de cette activité discothèque » ; Que l'article VII Cession Sous-location Location gérance en son alinéa 2 sous-location prévoit que le preneur pourra donner en sous-location tout ou partie des locaux faisant l'objet du bail ; Que l'article L 145-31 du code de commerce dispose que : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte » ; Que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat en application des dispositions de l'article L. 145-56 ; Que le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; Que dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte ; Que si malgré l'autorisation prévue au 1er alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre ; Qu'en l'espèce, à défaut pour les parties d'avoir expressément prévu que le bailleur n'interviendrait pas à l'acte de sous-location, les dispositions de l'article L. 145-31 doivent s'appliquer et la Sci de la Zone n'a pas respecté l'obligation légale d'appeler le propriétaire, la société Boulangerie Fong Yan à concourir à l'acte ; Qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la Sci de la Zone ;
Que sur la créance de loyers, le jugement sera confirmé par adoption des motifs pertinents et adaptés des premiers juges ; Qu'il sera rappelé que, contrairement à l'affirmation du preneur, la demande concernant les loyers ne s'analyse pas en une révision en cours de bail mais à l'application pure et simple du contrat de bail ; Que la clause majorant le loyer de 3000 € en cas d'exercice de l'activité de discothèque prévue ne peut être annulée, et doit être appliquée puisque le preneur perçoit des revenus provenant de la sous-location ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES des premiers juges, sur la créance de loyers, que le bail signé le 1er juillet 2006 prévoyait un loyer de 3800 € par mois ; Qu'il était prévu que ce loyer serait réduit à 2487€ par mois pour la période du 1er juillet 2006 au 31 août 2007, si le preneur réalisait les travaux prévus au § II du bail et exploitait lui-même une activité de discothèque après obtention de toutes les autorisations ; Que dès l'ouverture de la discothèque, le loyer serait de 6800 € par mois ; Que le preneur ne conteste pas avoir réalisé les travaux et ouverts une discothèque, mais il soutient que la clause ne saurait s'appliquer dès lors qu'il n'exploite pas «luimême », comme stipulé au bail cette discothèque ; Qu'il lui sera rappelé que cette expression n'a aucun sens si elle est prise à la lettre, puisque, comme il le précise, le preneur ne pouvait exercer aucune activité commerciale du fait de son statut de société civile ; Que dès lors, il convient de dire que l'augmentation du loyer était applicable dès que le preneur aurait d'une part, réalisé les travaux et d'autre part, signé un bail de souslocation avec l'exploitant de la discothèque ; Que la question relève sans contestation possible de la compétence de la présente juridiction, dès lors que l'article R. 145-23 du code de commerce n'est applicable qu'à la fixation du prix du bail « révisé ou renouvelé », ce qui n'a pas de rapport avec la présente espèce ; Que le contrat étant la loi des parties, et le changement du prix du loyer étant soumis dans le bail à une condition, le loyer devait être de 6800 € dès le démarrage de l'exploitation de la discothèque, sachant qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'un point relatif à la révision du loyer, laquelle serait soumise à des règles d'ordre public ; Que la défenderesse ne contestant pas avoir confié à un sous-locataire l'exploitation de la discothèque et ce, à compter du 1er juillet 2015, c'est depuis cette date que le loyer de 6800 € par mois est dû ; Que par conséquent, la Sci de la Zone sera condamnée à payer une somme de 96 000 € correspondant à sa dette de loyers pour la période du 1er janvier 2015 au 31 aout 2017 à parfaire à la date du présent jugement ;
1 ) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sci de la Zone faisait valoir que, dans le cas où la sous-location des locaux donnés à bail commercial à une société civile immobilière constitue l'objet même du bail, en ce qu'il s'agit de la seule possibilité pour le preneur de jouir des locaux conformément à son objet social et à sa nature juridique, le bailleur qui, lors de la formation du bail, a autorisé la sous-location n'a pas à être appelé à concourir à chacune des sous-locations ; qu'en se fondant, pour prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du preneur, sur le fait que la Sci de la Zone, n'avait pas appelé la société Boulangerie Fong Yan à concourir aux actes de sous-location, la cour d'appel a violé l'article L. 145-31 du code du commerce ;
2 ) ALORS QUE la Sci de la Zone faisait valoir que le bailleur, dès la formation du bail commercial, avait été informé de ce que le preneur, par sa nature juridique, devait sous-louer les locaux donnés à bail et qu'il était de la commune intention des parties que le preneur, une fois achevés les travaux propres à transformer le hangar donné à bail en locaux à usage commercial, les sous-louerait, sans devoir appeler le bailleur à concourir à chaque sous-location ; que cette volonté commune des parties était confirmée par douze années de sous-locations connues du bailleur qui ne s'y était pas opposé ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si l'autorisation générale de sous-location du bien donné à bail commercial par le bailleur, assortie de sa connaissance de l'existence de sous-locations imposées par la nature juridique et l'activité sociale du preneur, ne s'opposait pas à ce que le bailleur allègue tardivement qu'il n'avait pas été appelé à concourir aux actes pour obtenir la résiliation du bail et par là, l'acquisition, à bon compte, des travaux réalisés à ses frais par le preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1104 du code civil et L. 145-31 du code de commerce ;
3 ) ALORS QUE la Sci de la Zone faisait valoir, s'agissant de la créance de loyers, que la clause du bail (article IV Loyer et Indexation ) prévoyant que le loyer mensuel de 3800 €, fixé à la somme de 2487 € du 1er juillet 2006 au 31 août 2007 pour tenir compte de la prise en charge des travaux par le preneur, serait majoré de 3000 € si le preneur réalisait les travaux faisant l'objet du permis de construire cité à l'article II et exploitait lui-même une activité de discothèque après obtention des autorisations nécessaires, était nulle en ce qu'elle prévoyait une augmentation du loyer mensuel de près de 100 % fondée sur l'ouverture d'une discothèque dans les lieux loués, le bail ayant en outre reçu la destination « tout commerce » ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur la validité d'une clause prévoyant une augmentation du loyer à la condition illicite de l'ouverture d'une discothèque, dont le preneur avait fait valoir qu'elle était interdite dans les lieux loués, et en dépit de la destination « tout commerce » du bail, la cour d'appel qui a néanmoins condamné la Sci de la Zone à payer la somme de 96 000 € au titre de la créance de loyers n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4 ) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les éléments de la cause ; que la clause IV du bail, relative au loyer et à l'indexation, et la clause VII, relative à la sous-location, ne faisaient aucune référence à une augmentation éventuelle du loyer en cas de sous-location ; qu'en énonçant que l'augmentation du loyer prévue par l'article IV était liée à la souslocation de la discothèque, et correspondait à la différence entre le sous loyer et le loyer, déterminée par avance par les parties, pour condamner la Sci de la Zone au paiement de la somme de 96000 € correspondant à la majoration de loyer en cas d'exercice de l'activité de discothèque, la cour d'appel a dénaturé la clause IV et violé l'article 1134 devenu l'article1103 du code civil.
