Tribunal judiciaire, 18 décembre 2023. 23/06899

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 25 Mars 2024 Président : ATIA, Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023 GROSSE : Le ................................................... à Me ..Laurent RUBIO....... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/06899 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4DZW PARTIES : DEMANDERESSE Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 5] non comparant EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2021, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a donné à bail à Monsieur [O] [L] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le cinquième [Localité 3], pour une redevance mensuelle de 524,65 euros, d'une durée d'un mois renouvelable, la durée totale d'occupation ne pouvant excéder deux ans. Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT s'est prévalue de l'article II du contrat prévoyant une durée maximale de deux ans et a notifié un courrier à Monsieur [O] [L] le 21 mars 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de lui signifier le terme du contrat au 1er juillet 2023. Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103 et 1728 du code civil, du contrat de mise à disposition temporaire du 1er juillet 2021 et de l'article 514 du code de procédure civile aux fins de : -constater que le contrat est arrivé à son terme le 1er juillet 2023 et que Monsieur [O] [L] est devenu occupant sans droit ni titre, en conséquence, -ordonner son expulsion (…) et fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant de l'actuelle redevance, condamner Monsieur [O] [L] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Monsieur [O] [L] à lui payer la somme de 442,32 euros au titre des redevances impayées, à parfaire au jour du jugement, -condamner Monsieur [O] [L] aux entiers dépens. A l’audience du 18 décembre 2023, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Cité à étude, Monsieur [O] [L] n'est ni comparant ni représenté. La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [O] [L] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [O] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande d'expulsion Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire (article XIV) en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixée au contrat, soit vingt-quatre mois. Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans et se prévalant de la résiliation de plein droit du titre d'occupation a été régulièrement notifié le 21 mars 2023, à effet du 1er juillet 2023, soit dans le délai légal de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat. Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 1er juillet 2023. Monsieur [O] [L] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [O] [L] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, soit 280,66 euros à ce jour. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT produit un décompte arrêté au 30 novembre 2023 indiquant un solde débiteur de 1.003,64 euros. Monsieur [O] [L] ne justifie pas s'être acquitté de cette somme. Il sera par conséquent condamné à payer à l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT la somme de 1.003,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse (redevances et indemnités d’occupation). Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort et réputé contradictoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 entre l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT et Monsieur [O] [L] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 1er juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), soit deux cent quatre vingt euros et soixante six centimes (280,66 euros) à ce jour ; CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer à l'Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT la somme de mille trois euros et soixante quatre centimes (1.003,64 euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse (redevances et indemnités d’occupation) ; CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux dépens ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier susnommés. Le greffier, La juge des contentieux de la protection