Tribunal judiciaire, 03 mars 2026. 25/04761

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie CHARDIGNY Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 25/04761 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ75 N° MINUTE : 10/2026 JUGEMENT rendu le mardi 03 mars 2026 DEMANDEUR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS REFLET IMMOBILIER dont le siège social est sis- [Adresse 2] représenté par Me Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2154 DÉFENDERESSE DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES ès qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [P] [S] [A], dont le siège social est sis [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2025 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier Décision du 03 mars 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04761 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ75 EXPOSE DU LITIGE M. [P] [S] [A] était propriétaire du lot n°50 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré An [Cadastre 1] Sec AW n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 29/1000ème tantièmes. M. [P] [S] [A] est décédé le 23 mars 1992, laissant pour héritiers M. [B] [A] et M. [J] [A]. M. [J] [A] est décédé le 29 octobre 2019. M. [Z] [A] est décédé le 13 novembre 2023. Par jugement du 4 novembre 2024, le juge du tribunal judiciaire d'Evry a déclaré vacante la succession de M. [P] [S] [A] et nommé en qualité de curateur la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (DNID). Par courrier du 6 décembre 2024, le SDC du [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] a notifié à la DNID une déclaration de créance d'un montant de 7993,78 euros hors frais et 8035,78 euros frais de relance inclus au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés. Par courrier du 20 février 2025, le SDC du [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] a notifié à la DNID une actualisation de sa créance à la somme de 8383,12 euros hors frais et 8425,12 euros frais de relance inclus au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] 75020 PARIS, représenté par son syndic la SAS REFLET IMMOBILIER en exercice, a assigné la DNID, en qualité de curateur de la succession vacante de M. [P] [S] [A], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 9768,58 euros au titre de l' arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 22 juin 2021 au 18 juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 et de celle du 21 mars 2025, - 42 euros au titre des frais de relance du 17 février 2023, - 1000 euros à titre de dommages et intérêts, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont plus réglés depuis le 22 juin 2021, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 décembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en renonçant toutefois à sa demande de dommages-intérêts. Bien que régulièrement assignée à personne morale, la DNID, ès qualités de curateur de la succession vacante de M. [P] [S] [A], n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter, ce dont elle a informé le tribunal par courriel reçu au greffe le 18 décembre 2025. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 50 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°50, indiquant la répartition des tantièmes, la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de M. [P] [S] [A] , - le jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 4 novembre 2024 déclarant vacante la succession de M. [P] [S] [A] et nommant la DNID en qualité de curateur de cette succession, - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période allant du 24 juin 2021 au 18 juillet 2025 inclus, - les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020, 2021 , 2022, 2023, 2024, - l'historique du compte pour la période allant du 22 juin 2021 au 1 juillet 2025 inclus faisant état d'un solde débiteur de 9810,58 euros (en ce inclus 42 euros de frais), - les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juillet 2020, 22 juin 2021, 27 avril 2022, 19 avril 2023, 23 avril 2024, 17 juin 2024 et 5 mars 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d'urgence de reprise de structure du plancher haut du lot 21, travaux supplémentaires de reprise des structure des pans de bois sur les façades dans le cadre des travaux de ravalement des façades, travaux d'urgence de reprise de structure du plancher haut du lot 20, travaux d'urgence de reprise partielle de structure du plancher haut des lots n°78 et 83, travaux d'urgence de reprise de structure à réaliser au rez-de-chaussée du hall d'entrée de l'escalier B, travaux de remplacement des gouttières sur les façades cité rue, travaux de réfection de la toiture au-dessus du lot 31, travaux d'urgence de d'urgence de reprise de structure du plancher haut dans le lot 24, travaux d'urgence de d'urgence de reprise de structure du plancher haut dans le lot 54, travaux de réfection de la toiture au dessus des lots 40, 41 et 80, réalisation d'un DPE collectif ; - les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés, - une mise en demeure de payer la somme de 4147,65 euros datée du 17 février 2023 et avisée le 21 février 2023 ; - une mise en demeure de payer la somme de 8383,12 euros datée du 21 mars 2025 (sans preuve de l'envoi avec avis de réception) - le contrat de syndic. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 9768,58 euros. La DNID ès qualité de curateur de la succession vacante de M. [P] [S] [A] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9768,58 euros, portant sur la période allant du 22 juin 2021 au 18 juillet 2025 inclus, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 4147,65 euros à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 21 février 2023, et de l'assignation du 6 août 2025 pour le surplus, en l'absence de preuve de l'envoi de la mise en demeure datée du 21 mars 2025. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) " Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 42 euros au titre de la mise en demeure du 17 février 2023, dont l'envoi est justifié. En conséquence, il sera accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023. Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la DNID en qualité de curateur de la succession vacante de M. [P] [S] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS REFLET IMMOBILIER : - la somme de 9768,58 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 22 juin 2021 au 18 juillet 2025 inclus et incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4147,65 euros à compter de la mise en demeure réceptionnée le 21 février 2023, et de l'assignation du 6 août 2025 pour le surplus, - la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 21 février 2023, CONDAMNE la DNID en qualité de curateur de la succession vacante de M. [P] [S] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS REFLET IMMOBILIER, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE la DNID en qualité de curateur de la succession vacante de M. [P] [S] [A] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.