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PREMIERE CHAMBRE
03 Mars 2026
N° RG 23/05299 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NLIT
63B
[Y] [K], [A] [M]
C/
S.C.P. [1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 03 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge
Jugement rédigé par Didier FORTON, Juge
Date des débats : 06 janvier 2026, audience collégiale
--==o0§0o==--
DEMANDEURS
Madame [Y] [K], née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [A] [M], né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Evelyne HANAU, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de Me Serge LEQUILLERIER, avocat plaidant au barreau de Senlis
DÉFENDERESSE
S.C.P. [1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Eva BIRRIEN, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de Me Gérard VANCHET, avocat plaidant au barreau de Paris
--==o0§0o==--
[Y] [M] et [A] [M] étaient propriétaires d'un local commercial sis [Adresse 3], donné à bail à la SARL [2] par acte de Maître [X] [N], Notaire à [Localité 3], en date du 24 janvier 2005 et ce, à compter du 24 janvier 2005 jusqu'au 23janvier 2014 ;
Par acte reçu par Maitre [E], Notaire à [Localité 4], ce bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années ayant commencé à courir le 24 janvier 2014, pour se terminer le 23 janvier 2023 ;
Par lettre recommandée avec AR du 14 Mai 2021, [Y] [M] et [A] [M] ont informé leur locataire de leur intention de procéder au démembrement de leur propriété, en vue de céder sa nue-propriété pour un prix de 360.000 euros à la SCI [3] en rappelant à leur locataire qu'il disposait d'un droit de préemption ;
Maître [B], Notaire à [Localité 5], dont l'étude a été chargée des actes, a établi un compromis qui stipulait au titre des réserves :
« Réserve du droit de préemption,
Les présentes seront notifiées à tous les titulaires d'un droit de préemption institué en vertu de l'article L 211-1 du Code de l'urbanisme et de tout autre Code …
Purge du droit de préférence du locataire du bail commercial,
Le BIEN étant loué à [2] suivant un bail commercial, le locataire bénéficie d'un droit de préférence en vertu de l'article L 145-46-1 du Code de Commerce … » ;
Maitre [B] a demandé à la SCP [1] pour le compte des demandeurs de notifier à la SARL [2], locataire, les modalités d'exercice de son droit de préemption ;
La SCP [1] a délivré le 11 janvier 2022 à la SARL [2], un acte dans lequel il est mentionné « Qu'en votre qualité de locataire, vous bénéfi ciez d'un droit de préférence,conformément aux dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de commerce, ci-dessous reproduit.
En conséquence, je vous informe que les requérants entendent vendre ledit bien au prixde 360.000 euros, paiement comptant le jour de la signature de l'acte authentique. »
Et ce, sans faire mention que la cession ne portait que sur la nue-propriété ;
Postérieurement à la délivrance de cet acte, le conseil de la SARL [2] faisait savoir à l'huissier que par acte d'huissier en date du 18 janvier 2022, c'est-à-dire dans le délai d'un mois, la locataire avait accepté l'offre de vente du bailleur en lui précisant qu'elle avait l'intention de recourir à un prêt bancaire pour l'acquisition dudit bien ;
[Y] [M] et [A] [M] ont signalé l'erreur et la SCP [1] a alors délivré un nouvel acte le 1er février 2022 à la SARL [2], qui mentionnait que la cession ne portait que sur la nue-propriété de l'immeuble, à la société [3] pour le prix de 360.000 euros ;
La SARL [2], suite à cette nouvelle notification, n'a pas réitéré son acceptation de l'offre en considérant qu'elle n'avait pas à le faire dans la mesure où elle avait exercé ses droits dans le délai requis suite au premier acte qui lui avait été délivré en rappelant les dispositions de l'article 1113 du Code civil que dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager ainsi que l'article 1121 du Code civil qui dispose que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant ;
Les deux parties ont ensuite rédigé un protocole d'accord transactionnel par acte d'avocats dont l'article 2 est ainsi rédigé :
« En contrepartie de cette renonciation au bénéfice de son droit de préemption, Monsieur et Madame [M] consentent à leur locataire une minoration du loyer mensuel de base qui se trouvera ainsi ramené de 3.287,02 euros H.T. à 2.750 euros H.T., les charges restant constantes.
Il est précisé que la remise par diminution du loyer de la somme de 537,02 euros par mois est effective depuis le 1er juillet 2022 » ;
En outre, le dépôt de garantie qui avait été fixé à l'origine à trois mois, soit 6.405 euros, y a été ramené à un mois, soit 2.750 euros ;
Par acte d'huissier de justice délivré le 26 septembre 2023, [Y] [M] et [A] [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la SCP [1] aux fins de voir, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique :
Sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil ;
CONDAMNER la SCP [1], Commissaires de Justice associés, à régler à Monsieur [A] [M] et Madame [Y] [M], les sommes de :
- Pour la période du premier renouvellement : 81.660,96 euros,
- Pour la période du second renouvellement : 24.498 euros,
Soit un total de 106.158,96 euros, majoré des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNER la SCP [1], Commissaires de Justice associés, en tous les dépens, outre une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTER la SCP [1] de sa réclamation d'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal ne se croyait pas suffisamment informé sur ce qu'aurait pu être la valeur du loyer renouvelé,
DESIGNER tel expert qu'il plaira de choisir avec pour mission de donner son avis sur le montant du loyer renouvelé qui avait pu être réclamé au moment du renouvellement du bail.
CONSTATER l'exécution provisoire de plein droit.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique la SCP [1] sollicite de voir :
Vu les articles 1199, 2044 et suivants du Code Civil,
Juger que la transaction conclue entre les époux [M] et la société [2] est inopposable à la SCP [1] et ne saurait produire un quelconque effet à son égard,
Vu l'imprécision/erreur affectant l'acte du 11 janvier 2022,
Juger que cette erreur constitue un obstacle à tout échange de consentement des parties concernant la vente d'un immeuble au prix de 360 000 €,
Vu l'article 1240 du Code Civil,
Juger que cette erreur aurait été réparée si les époux [M] avaient saisi la juridiction compétente de cette question,
Juger qu'en l'absence délibérée de saisine de la juridiction compétente, les époux [M] ne peuvent prétendre que ladite erreur serait la cause du préjudice qu'ils invoquent,
Juger que les époux [M] sont à l'origine du préjudice qu'ils invoquent pour avoir accepté de
conclure un accord qui leur est totalement défavorable et ce sans aucune raison légitime,
Juger que les conditions exigées par l'article 1240 du Code Civil, savoir la faute et le lien causal, ne sont pas réunies,
A titre subsidiaire, juger qu'il n'existe aucun préjudice indemnisable et que la démonstration du quantum de ce préjudice n'est nullement faite conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile,
Débouter les consorts [M] de toutes leurs demandes en ce compris leur demande d'expertise
Condamner les consorts [M] au paiement de la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner les consorts [M] aux dépens ;
Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 6 janvier 2026 puis mise en délibéré au 3 mars 2026 ;
MOTIFS
Sur l'existence d'une faute :
Aux termes de l'article 1240 du code civil : "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer" ;
En l'espèce, il apparaît qu'en ne mentionnant pas que le prix de vente du bien ne concernait que celui de la nue-propriété dans l'acte signifié par la SCP [1] le 11 janvier 2022, celle-ci alors qu'elle en avait connaissance, a commis une faute au sens de l'article 1240 du code civil précité ;Sur le préjudice subi :
Il apparaît en l'espèce que le préjudice subi par [Y] [M] et [A] [M] ne peut consister qu'en la perte de chance ;
[Y] [M] et [A] [M] font valoir notamment celui d'avoir à subir une perte de loyers résultant de l'accord en date des 9, 11 et 13 septembre 2022 qu'ils avaient été obligée de signer avec la société [2] afin d'éviter le vendre le bien pour le prix minoré de 360 000 euros dans lequel ils accordaient à cette dernière une baisse de loyer de 15 % pendant une durée de 9 ans ;
Afin d'évaluer cette perte de chance, il convient de se placer sur la position de la juridiction ayant à connaitre de la validité de l'acte litigieux signifié le 11 janvier 2022 ;
A ce titre [Y] [M] et [A] [M] font valoir qu'ils ne pouvaient contester l'acte en cause sur un vice du consentement car l'erreur ne portait pas sur le droit de préférence, mais uniquement sur la quotité du bien et qu'ils n'étaient donc pas en présence d'une fausse cause devant être assimilée à un vice de consentement mais uniquement d'une erreur n'affectant aucunement la régularité de l'acte litigieux ;
Ils font valoir à cet effet qu'il convient de rappeler le distinguo opéré par la doctrine entre l'instrumentum et le negotium pour qui, quand bien même l'instrumentum ne serait pas critiquable quant à la forme son negotium n'exprimant pas la volonté du bailleur, il serait privé d'effet juridique, car nul ;
Ils font état de diverses décisions judiciaires et font valoir que dans toutes ces hypothèses jurisprudentielles il s'agit d'interpréter l'accord de volonté sur le prix des parties, sans égard pour la validité du congé, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
A ce titre ils soutiennent que la question en débat est de savoir si n'importe quelle erreur entraine la nullité de l'acte extrajudiciaire faute d'expression suffisante dans le negotium de la volonté de son auteur et que la question chaque fois se pose de déterminer quelle est la valeur du prix du loyer renouvelé dans le cas de l'échange de consentement et qu'il est logique dans ces espèces que puisse être écarté la rigueur de la rédaction de l'acte de l'huissier au profit d'une autre preuve ménagée de la rencontre des volontés ;
Ils citent l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 24 mai 2000 n° 98-16 332, également cité par la SCP [1], dans lequel l'erreur n'est évidemment pas retenue sur le prix qui a été proposé mais sur la circonstance qu'en définitive le locataire ne bénéficiait pas du droit de préemption qui lui avait été notifié, l'acte ne pouvant justifier la présentation d'une telle offre, de sorte l'arrêt précité ne concerne pas le cas de l'espèce et que, hors l'hypothèse soumise à la Haute Juridiction du défaut de droit de préemption pur et simple, jamais l'erreur n'a été retenue en jurisprudence ;
Ils font valoir que lorsque l'offre a été acceptée, le contrat a été formé parce que le prix indiqué était clairement énoncé, l'huissier de justice assurant alors un rôle de mandataire du pollicitant, et l'acquéreur pouvant se prévaloir du mandat apparent ;
Ils affirment que la faute commise par l'huissier de justice est bien d'avoir présenté un prix erroné à l'acquéreur dans l'offre qu'il a présentée pour le compte de son mandat, acquéreur qui par suite à logiquement accepté cette offre, ce qui a formé une convention mais que l'erreur sur le prix ou sur la valeur est insusceptible d'erreur au sens de l'article 1136 du Code civil et citent à ce titre une jurisprudence (Cass. com., 20 mai 1980, n° 78-11.381 - Cass. com., 18 févr. 1997, n° 95-12.617 - Cass. com., 12 déc. 2006, n° 03-20.639) ;
Ils font valoir qu'il aurait pu être imaginé de plaider l'erreur sur l'objet du contrat mais que l'erreur de droit du vendeur sur la fraction des droits qu'il détient et entend vendre est inexcusable selon l'article 1132 du Code civil éclairé par la jurisprudence et qu'on ne peut pas proposer une pleine propriété à l'achat à un prix donné pour se prévaloir par suite de sa propre erreur sur l'objet que l'on a offert du contrat, à plus forte raison avec le concours d'un professionnel du droit ;
A ce titre ils soutiennent que les erreurs des professionnels de l'immobilier ne sont pas excusables selon la jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 4 janv. 1985, n° 83-14.768 ; Cass. 3e civ., 4 juill. 2007, n° 06-15.881 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.657) ;
En outre, ils soutiennent que quand bien même l'erreur sur la quotité pourrait être un vice du consentement, compte tenu de sa nature, elle ne saurait affecter la validité de l'acte litigieux car la conscience pour le destinataire de l'acte que celui-ci contient une erreur par rapport à la volonté de l'auteur est un élément essentiel pour apprécier sa validité ; qu'il est indispensable que celui qui s'en prévaut ait eu une connaissance flagrante de cette erreur, dont il chercherait alors à tirer profit, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la société [2] n'ayant pas eu conscience d'une erreur manifeste commise dans l'acte litigieux du 11 janvier 2022 ;
A ce titre, ils exposent que le locataire au regard des loyers réglés a pu considérer à réception del'acte de janvier qu'il s'agissait là d'une proposition correspondant à la valeur du marché du bien, dans la mesure où il s'agissait de sa valeur par capitalisation raisonnable 360.000,00 € représentant 10 années de loyers et que l'appréciation qui a pu être celle de la société [2] au moment de la réception de l'acte a pu la conduire à considérer que l'offre portait bien sur la totalité de l'immeuble, le prix étant justifié ;
Ils soutiennent dès lors, que compte tenu de ces éléments ils ont préféré transiger dans des conditions qui se sauraient être critiquées. plutôt que de prendre un risque judiciaire inconsidéré ;
La SCP [1] soulève l'absence d'application de l'article 1240 du code civil au motif que, concernant la faute, il y a certes une imprécision dans l'acte du 11 janvier 2022 mais celle-ci n'aurait pas de conséquences irréversibles dès lors qu'elle est susceptible d'être réparée dans le cadre d'une procédure que les bailleurs auraient pu engager pour développer les arguments et cite à ce titre les décisions de justice qu'elle verse aux débats ;
Elle affirme que, compte tenu de la constance des éléments doctrinaux et jurisprudentiels sur la question de l'erreur affectant l'acte extra-judiciaire rédigé par un Commissaire de Justice, les bailleurs ne peuvent prétendre qu'une telle procédure aurait présenté pour eux un aléa sérieux et que, par conséquent la faute imputée au Commissaire de Justice qui apparait comme réparable ne saurait correspondre aux exigences de l'article 1240 du Code Civil ;
Qu'en effet pour que la responsabilité de l'auteur d'un dommage soit retenue il est nécessaire que la victime de ce dommage démontre que la faute commise est irrémédiable et a généré de manière
définitive un dommage ;
La SCP [1] soutient que l'acte d'huissier/ commissaire de Justice est le support matériel (instrumentum) de la volonté qu'il exprime (negotium) ainsi que le confirme la doctrine et la jurisprudence, ce qui implique qu'un acte d'huissier parfaitement régulier au regard des vices et nullités répertoriés par les articles 114 et 117 du code de procédure civile peut cependant être vicié au regard des règles de fond qui sont posés par le code civil ;
Elle expose que la position constante de la doctrine et de la jurisprudence consacre donc que l'acte d'huissier régulier au regard des dispositions des articles 114 à 117 du CPC peut cependant être affecté d'un vice du consentement qui constitue une erreur obstacle interdisant de considérer qu'un échange de volonté ait pu valablement intervenir pour donner lieu à un accord sur la chose et sur le prix et que ces principes et décisions sont parfaitement applicables à la présente espèce et que si les époux [M] n'avaient pas agi avec une hâte aussi incompréhensible que suspecte, ils auraient aisément pu obtenir, soit à l'amiable, soit par la voie judiciaire que les prétentions infondées de [2] qu'ils n'ont même pas discutées soient purement et simplement écarteés ;
Elle rappelle l'arrêt précité de la cour de cassation du 24 mai 2000 et soutient qu'il confirme bien que ce qui compte c'est avant tout l'erreur commise par un mandataire ( le notaire ou le commissaire de justice) par rapport à la volonté exprimée par son mandant peu important que le destinataire de l'acte ait ou non conscience de l'erreur commise et que cet arrêt ancien ( 24 ans) a donc posé un principe qui a été affiné par la suite au travers des décisions assez nombreuses ans le cadre desquelles les destinataires des actes d'Huissier de Justice n'avait pas toujours conscience ou connaissance de la flagrance de l'erreur contenu dans l'acte réceptionné par eux et que le fait que le destinaitre de l'acte ait conscience de l'erreur affectant ledit acte est un facteur aggravant mais non déterminant ;
Sur ce,
En vertu de l'article 1130 du code civil :
"L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné." ;
Il convient de constater que l'action en justice fondée sur le vice du consentement avait été suggérée à [Y] [M] et [A] [M] par la SCP [1] dans son courrier d'avocat du 25 août 2022 en ces termes :
"Je rejoins votre analyse selon laquelle aucun consentement n'a pu être valablement donné par vos clients les époux [M] et je dispose de plusieurs décisions de justice qui ont considéré que l'acte d'huissier de justice qui comporte des mentionserronées ne reflétant pas la volonté du mandant de l'huissier de justice ne saurait permettre au destinataire dudit acte de pouvoir prétendre que son acceptation a entrainé la formation d'un contrat.
J'ai noté par ailleurs que vos clients avaient avisé [2] en mai 2021 de leur intention de vendre uniquement la nue-propriété au prix de 360 000 €.
La position de la société [2] n'est donc pas fondée ni en droit, ni en fait et il est probable que, nonobstant l'alèa judiciaire inhérent à toute procédure, nous puissions en unissant nos efforts faire juger que l'acte du 11 janvier 2022 n'oblige en aucun cas vos clients à vendre la pleine propriété de l'immeuble pour 360 000 €.
Il serait donc utile dans un premier temps que nous puissions échanger dans le cadre de négociations tripartites et bien entendu confidentielles avec l'avocat de [2] afin de lui démontrer que I'issue d'une éventuelle procédure ne serait vraisemblablement pas favorable à sa cliente et par conséquent la signature d'un accord entre vos clients et leur locataire apparait prématuré ce d'autant plus que lesconditions qui semblent avoir été imposées par [2] ne paraissent pas justifiées." ;
De sorte que [Y] [M] et [A] [M] connaissaient cette possibilité d'action en justice qui leur était proposée ;
L'acte d'huissier litigieux, en tant qu'instrumentum, est régulier au regard des dispositions des articles 114 à 117 du code de procédure civile ;
Cependant la jurisprudence consacre qu'un tel acte peut cependant être affecté d'un vice du consentement s'il ne traduit pas la volonté de son auteur ;
En l'espèce, il n'est pas contestable et, au demeurant, il n'est pas contesté que [Y] [M] et [A] [M] aient entendu vendre la nue propriété du bien et non pas sa pleine propriété ;
En raison de la différence substantielle entre les deux régimes, propriété et nue propriété, il apparaît que l'erreur contenue dans l'acte litigieux, par l'importance de ses conséquences qui notamment avait pour effet de priver [Y] [M] et [A] [M] de l'usufruit sur le bien, interdit de considérer qu'un échange de volonté ait pu valablement intervenir entre les parties ;
A ce titre, il convient de constater que la connaissance ou non qu'avait la société [2] de cette erreur est sans incidence sur la validité de l'acte ;
De même, au vu des circonstances de l'espèce, notamment de l'ordre laconique de l'Etude de Maître [B], dans son mail du 10 janvier 2022, se bornant à faire valoir à l'huissier qu'il a "besoin de vos services dans le cadre d'une purge de droit de préférence de leur locataires [des demandeurs]" l'erreur n'apparaît pas constitutive d'une faute inexcusable ;
Enfin, il apparaît que l'article 1136 du code civil qui dispose que :
"L'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité." ;
Est inapplicable aux faits de l'espèce, l'erreur de [Y] [M] et [A] [M] ne portant pas sur une appréciation économique inexacte ( le montant de 360 000 euros n'est pas contesté comme représentant la valeur de la nue-propriété du bien ) mais sur la qualité juridique du bien vendu (pleine propriété au lieu de nue-propriété), soit en l'occurence, sur une qualité substantielle de la prestation ;
Il y a donc lieu de constater que [Y] [M] et [A] [M] étaient, sous réserve de l'existence d'un aléa judiciaire, en mesure d'obtenir en justice la nullité de l'acte litigieux ;
S'agissant du protocole d'accord
[Y] [M] et [A] [M] font valoir qu'ils ont tenté de paralyser les effets de l'erreur de l'huissier et ce dès le mois de février et que n'étant pas parvenu à un accord, alors que l'analyse qu'ils faisaient des décisions rendues ne leur était pas favorable, ils ont pris le parti de transiger faute d'autre solution raisonnable dans le mois de juillet ;
Ils affirment que dès l'instant où ils avaient pris le parti de transiger plutôt que de s'aventurer dans une joute judiciaire hasardeuse, ils ont fait part à l'huissier de leur réclamation indemnitaire, et n'ont pas attendu que l'huissier participe à leurs négociations car ils n'en ont pas vu l'utilité, dès l'instant où celui-ci déclarait, considérer que son acte rectificatif de février rétablissait la situation, étant donné la nullité évidente de son erreur ;
Ils soutiennent qu'ils n'avaient aucune obligation de faire participer l'huissier à une négociation à laquelle celui-ci était hostile par principe et que c'est suite au refus du locataire de renoncer au bénéfice de la position qu'il avait fait exprimer par son conseil en réponse aux observations des concluants, qu'ils ont souhaité non pas tirer un quelconque profit illégitime de la faute de l'huissier, mais se retrouver dans la même situation qui aurait été la leur si aucune erreur n'avait été commise et ce, conformément aux paradigmes du droit de la responsabilité ;
Ils ne contestent pas que le protocole signé n'est pas opposable aux tiers, ce qui ne saurait être contesté dans la mesure ou son seul objet a été de clore un contentieux né entre un locataire et son bailleur né de l'erreur commise par la SCP d'huissier, et font valoir que le protocole n'est pas en soit l'objet de l'action indemnitaire, qui a pour seul fondement la faute de l'huissier ;
Ils font valoir qu'il n'est excipé du protocole que pour permettre à la juridiction d'apprécier le quantum du préjudice subi, étant rappelé que celui-ci aurait été bien plus important s'ils s'étaient simplement pliés aux exigences de leur locataire d'acquérir l'immeuble pour le prix donné dans l'acte de janvier de Maître [W] ;
Ils soutiennent que le résultat obtenu par le protocole leur a été très favorable et quel les concessions qu'ils ont faite sont minimes par rapport aux conséquences qui s'attachaient à l'erreur sur le plan
patrimonial ;
Qu'en effet, alors que le locataire aurait pu acquérir l'immeuble pour 60 % de sa valeur, ils ont renoncé à 15 % de leur loyer, même s'il est vrai qu'ils continueront de supporter cette decote lors du renouvellement devant succéder à celui constaté dans le protocole ;
Que, vu les sommes en jeu de part et d'autre, la diminution de loyer et la restitution d'une partie du dépôt de garantie (un mois) était un moindre mal, dans la mesure où leur locataire renonçait au bénéfice de l'acte, alors que le renouvellement du bail était pour ce dernier un droit acquis ;
Cependant il apparaît que [Y] [M] et [A] [M] ont signé le protocole litigieux en dépit de l'opportunité qu'ils avaient de faire annuler en justice l'acte erronné ;
C'est au demeurant ce qui leur avait été suggéré par la SCP [1] dans le courrier précité de son conseil du 25 août 2022 dont il convient de rappeler la teneur suivante :
"Je rejoins votre analyse selon laquelle aucun consentement n'a pu être valablement donné par vos clients les époux [M] et je dispose de plusieurs décisions de justice qui ont considéré que l'acte d'Huissier de Justice qui comporte des mentionserronées ne reflétant pas la volonté du mandant de l'Huissier de Justice ne sauraitpermettre au destinataire dudit acte de pouvoir prétendre que son acceptation a entrainé la formation d'un contrat.
J'ai noté par ailleurs que vos clients avaient avisé [2] en mai 2021 de leur intention de vendre uniquement la nue-propriété au prix de 360 000 €.
La position de la société [2] n'est donc pas fondée ni en droit, ni en fait et il est probable que, nonobstant l'alèa judiciaire inhérent à toute procédure, nouspuissions en unissant nos efforts faire juger que l'acte du 11 janvier 2022 n'oblige enaucun cas vos clients à vendre la pleine propriété de l'immeuble pour 360 000 €.
Il serait donc utile dans un premier temps que nous puissions échanger dans le cadre de négociations tripartites et bien entendu confidentielles avec l'avocat de [2] afin de lui démontrer que I'issue d'une éventuelle procédure ne seraitvraisemblablement pas favorable à sa cliente et par conséquent la signature d'unaccord entre vos clients et leur locataire apparait prématuré ce d'autant plus que lesconditions qui semblent avoir été imposées par [2] ne paraissent pas justifiées." ;
Or [Y] [M] et [A] [M] n'ont pas donné de suite favorable à cette proposition de la SCP [1] en préférant signer un accord auquel la SCP [1] est étranger ;
Il y a lieu en outre, de constater que cet accord ne donne pas pour motifs qu'il trouve sa source dans l'erreur commise par la SCP [1] et qu'une action en justice en nullité de l'acte par [Y] [M] et [A] [M] serait vouée à l'échec mais se borne à faire état du désaccord entre les parties en exposant que :
"Bien que les parties étaient contraires en droit, elles se sont convenues des dispositions transactionnelles qui suivent (ci-après "Protocole "), qu'elles entendent faire constater dans un acte d`avocat, conformément au dispositif légal de la Loi du 28 mars 2011 sur la modernisation des professions juridiques et judiciaires, tel que codifié à l'article 1374 du Code civil." ;
Pis, cet accord comporte en son article 1 une clause qui écarte l'erreur de la SCP [1] comme en étant la cause puisqu'il y est stipulé que :
"La, SARL [2] renonce à l'acquisition dans les termes de l'offre qui lui a étéadressée le ll janvier 2022, au titre de la purge de leur droit de préemption.
De la même façon, elle déclare renoncer à acquérir la nue-propriété de l'immeuble, conformément à l'offre qui lui a été faite aux termes de l'acte du 1er février 2022." ;
Il y a lieu de constater dès lors, que cet accord est inopposable à la SCP [1] et ne saurait servir de fondement pour le calcul du préjudice allégué ;
Sur le préjudice :
[Y] [M] et [A] [M] font état de la possibilité qui aurait été la leur de solliciter une augmentation du loyer à l'occasion de son renouvellement, étant donné la variation notable des facteurs de commercialité dans la zone d'achalandage de [Localité 6] où se trouve l'établissement ;
A ce titre, ils font valoir qu'outre le nombre de nouvelles constructions, la ville pour faciliter le commerce à créé des nouvelles zones de stationnement, notamment le parking du réservoir, situé à proximité immédiate de la rue du connétable ou est située le magasin à à peine 500 mètres ;
Que dans le cadre de l'établissement du protocole, la SARL [2] a accepté une minoration minime du montant du loyer alors que les circonstances lui étaient favorables, car
en contrepartie elle a pu exiger que les concluants qui étaient dans une position délicate, renoncent à fixer un loyer renouvelé déplafonné et que la perte de la possibilité de voir le loyer renouvelé fixé à sa valeur locative est un élément du préjudice ;
Ils exposent que par ailleurs, la SARL [2] a un droit au renouvellement et que si ce n'est pas elle qui reste locataire, ce sera son successeur dans son fonds qui pourra exciper de ce droit attaché au bail mais que compte tenu des principes d'ordre public sur les baux commerciaux, l'hypothèse la plus probable est le renouvellement du bail sur la base du prix qu'ils se sont vu contraint de négocier, dans le cadre du protocole et qu'en conséquence, ils ont dans l'évaluation de leur préjudice tenue compte de cette situation ;
Ils exposent qu'ils n'ont pas retenu 100 % de la perte, mais une somme moindre, pour ce qui concerne la période du second renouvellement en faisant état de la perte d'une chance et que le préjudice s'établit comme suit :
Ils sont définitivement privés pour les neuf années à venir de 537,02 euros par mois, soit 57.998,16 euros.
Concernant la valeur locative des locaux, compte tenu de leur configuration et de leur situation géographique dans la [Adresse 3], la valeur locative au m² est de 320 euros, que la surface commerciale est de 120 m², étant précisé que le locataire a été autorisé à supprimer le logement qui était adjacent au local principal pour agrandir la surface de réception et l'atelier ; qu'il dispose en plus des 120 m², d'une cave pour le stockage avec accès direct du magasin, d'une surface de 30 m² ;
Que pour la détermination du loyer renouvelé, hors plafonnement étant donné les variations notables des facteurs de commercialité, le loyer renouvelé se serait établi comme suit :
• Local principal : 120 x 320 = 38.400 €,
• Cave (surface pondérée) : 15 x 320 = 4.800 € ,
Soit un total de 43.200 / 12 = 3.600 euros,
Que donc la perte potentielle subie est de (3.600 – 3.287 = 313 x 12 x 9) 33.804 euros ;
Qu'en conséquence, et compte tenu des faits de l'espèce, il sera retenu de ce montant 70 % de perte de chance soit 23.662,80 euros et que le montant total du préjudice pour le bail renouvelé s'établit donc à 23.662,80 € + 57.998,16 €, soit 81.660,96 euros ;
Ils exposent que par ailleurs, compte tenu des règles du Code de commerce, la SARL [2], ou son éventuel cessionnaire, aura à l'échéance du bail renouvelé un droit au renouvellement et que le montant du loyer qui sera alors fixé dans le cadre de ce renouvellement sera à tout le moins égal au montant actuel du loyer révisé triennalement et que lors de cet autre renouvellement ils continueront de supporter les conséquences financières de l'erreur commise;
Qu'ici encore, il ne peut s'agir que d'une perte de chance et que pour le calcul de cet autre préjudice, il y a lieu de prendre pour assiette le montant du précédent préjudice soit 81.660 x 30 % = 24.498 euros, de sorte qu'ils sont fondés à solliciter la condamnation de la SCP [1] à leur régler en réparation de leur préjudice :
- Pour la période du premier renouvellement : 81.660,96 euros
- Pour la période du second renouvellement : 24.498 euros
Soit un total de 106.158,96 euros ;
Cependant il apparaît que l'ensemble de ces demandes trouve sa cause dans l'accord précité et dans ses articles suivants :
"ARTICLE 2 :
En contrepartie de cette renonciation au bénéfice de son droit de préemption, Monsieur et Madame [M] consentent à leur locataire une minoration du loyer mensuel de base qui se trouvera ainsi ramené de 3.287,02 euros H.T. à 2.750,00 Euros H.T., les charges restant constantes.
Il est précisé que la remise par diminution du loyer de la somme de 537,02 euros par mois est effective depuis le 1'" juillet 2022.
ARTICLE 3 :
Monsieur et Madame [M] s'engagent par ailleurs à renouveler le bail commercial précédemment consenti à la date du terme du bail, c°est-à-dire au 24 janvier 2023, pour un montant de loyer renouvelé de DEUX MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (2.750,00 euros H.T. Les Parties conviennent que la régularisation de l'acte de renouvellement du bail commercial doit intervenir au plus tard le 24 janvier 2023.
Autrement dit, Monsieur et Madame [M] déclarent expressément renoncer à toute augmentation du loyer, sauf si ce n'est par le jeu de la clause d'indexation au cours du bail devant commencer ã courir le 24 janvier 2023. En sus, à la date de l'établissement de l'acte de renouvellement, le montant du dépôt de garantie détenu par Monsieur et Madame [M], soit la somme de 6.405 euros correspondantà trois mois du montant de l'ancien loyer sera ramené à un mois de loyer, soit à la somme de DEUX MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (2.750 €), et Monsieur et Madame [M] s'engagent à immédiatement rembourser à la SARL [2] la différence, , soit la somme de TROIS MILLE SIX CENT CINQUANTE CINQ EUROS (3.655 €), concomitamment à la signature de l'acte de renouvellement." ;
Or, il a été constaté supra que cet accord est inopposable à la SCP [1] et ne saurait servir de fondement pour le calcul du préjudice allégué ;
Dès lors, il apparaît que [Y] [M] et [A] [M] ne justifient pas le préjudice allégué et il y aura lieu en conséquence de les débouter de l'ensemble de leurs demandes ;
Sur les autres demandes :
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCP [1] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu en conséquence de rejeter sa demande à ce titre ;
Les dépens seront supportés par la partie succombant à l'action, soit [Y] [M] et [A] [M], et ce avec distraction ;
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Deboute [Y] [M] et [A] [M] de l'ensemble de leurs demandes ;
Rejette la demande de la SCP [1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [Y] [M] et [A] [M] aux dépens dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 03 mars 2026.
Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS
