Cour de cassation, 29 septembre 2015. 14-18.421

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 2014), que M. Régis X..., locataire depuis 1984 d'un appartement situé dans un immeuble non conventionné, a pris à bail, par acte du 18 juillet 2001 consenti par la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), un autre appartement situé dans le même immeuble ayant fait entre-temps l'objet d'une convention de conventionnement ; que la RIVP, se prévalant de l'occupation du logement non par le locataire en titre mais par son fils, M. Martin X..., les a assignés en résiliation du bail et en paiement d'un arriéré de loyers ; que MM. Régis et Martin X... ont quitté les lieux mais ont sollicité reconventionnellement le remboursement des sommes versées au titre du supplément de loyer de solidarité ; Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le bail conclu avec M. Régis X... mentionnait qu'il s'agissait d'un logement conventionné et que le loyer ne pouvait dépasser celui maximum tel que fixé dans la convention, que le locataire reconnaissait avoir été avisé d'un barème de supplément du loyer de solidarité et que la convention était jointe au contrat, relevé qu'il n'était pas établi que la représentante de la RIVP ait mentionné qu'il s'agissait d'un bail de pure forme et qu'elle était informée de ce que le locataire n'était plus l'occupant de façon définitive et qu'en outre, s'agissant d'un régime de conventionnement avec l'Etat, l'immeuble y était soumis de plein droit et il s'imposait tant au bailleur qu'au locataire, et exactement retenu que le supplément de loyer de solidarité ne pouvait être calculé sur les revenus de M. Martin X... qui n'était pas le locataire en titre mais l'occupant et devait être calculé sur les revenus de M. Régis X..., la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que M. Régis X... était redevable du supplément de loyer de solidarité ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour condamner M. Martin X... au paiement de la somme de 9 451, 74 euros correspondant aux loyers impayés, l'arrêt retient qu'en sa qualité d'occupant ayant occasionné un préjudice à la RIVP, il doit être condamné au paiement de cette somme ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute commise par M. Martin X..., qui n'était pas lui-même lié par les termes du contrat de bail et qui occupait les lieux avec l'autorisation du locataire en titre M. Régis X..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Martin X... à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris une somme de 9 451, 74 euros avec intérêts à compter du 20 novembre 2009, l'arrêt rendu le 6 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; REJETTE la demande en paiement de la somme de 9451, 74 euros dirigée contre M. Martin X... ; Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ; Condamne la Régie immobilière de la ville de Paris aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné MM. X... au paiement de la somme de 9. 451, 74 € au titre de supplément de loyer de solidarité et d'avoir rejeté leurs demandes de remboursement de la somme de 15. 147, 31 € correspondant aux suppléments de loyers de solidarité payés entre le 1er janvier 2003 et le 22 novembre 2009, augmenté d'une majoration et de frais d'huissier ; AUX MOTIFS QUE M. X... demande la somme de 14. 547, 85 € représentant la totalité des suppléments des loyers payés depuis le 1er janvier 2003 au 22 novembre 2009 et ajoute une somme de 449, 46 € de majoration et 150 € de frais d'huissier, soit une somme totale de 15. 147, 31 €, que cette demande doit être rejetée, les clauses du bail étant applicables au locataire ; que contrairement à ce qu'indiquent MM. X..., il n'est pas établi que la RIVP ait eu connaissance de la sous location faite à M. Martin X... et il n'est pas prouvé qu'au surplus cette situation aurait été acceptée par le bailleur ; que dès lors, le loyer de solidarité ne peut être calculé sur les revenus de son fils qui n'est pas le locataire en titre mais l'occupant et il doit être calculé sur les revenus de Régis X... ; qu'il est également contesté le montant des sommes demandées, cependant la RIVP aux pages 8 et 9 de ses conclusions donne le détail du calcul effectué et les appelants ne le contestent pas dans le concret ; que M. Régis X... en sa qualité de locataire en titre et M. Martin X... en sa qualité d'occupant ayant occasionné un préjudice à la RIVP doivent être condamnés in solidum à payer la somme de 9. 451, 74 € dont il a été soustrait le montant du dépôt de garantie de 215, 25 E et effectué une régularisation des charges pour 114, 90 € ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE M. Régis X... a cependant conclu un nouveau bail avec la RIVP le 18 juillet 2001 portant sur un nouveau logement situé au 4e étage de l'immeuble sis ... à Paris 17e, le contrat de location signé par M. Régis X... précisant que le logement était conventionné et qu'il était soumis aux dispositions de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ; que le contrat de location stipulait par ailleurs que le loyer ne pouvait excéder le loyer maximum tel que fixé avec ses modalités de variation dans la convention jointe et que le preneur reconnaissait avoir été informé de l'existence d'un barème de supplément de loyer de solidarité en application de la loi du 4 mars 1996 ; que la convention de conventionnement relative à l'opération de l'immeuble sis ... à Paris 17e était jointe au contrat de location au vu des termes de la clause particulière insérée au bail ; que M. Régis X... ne pouvait donc ignorer qu'il concluait un nouveau bail portant sur un logement conventionné au vu des stipulations du contrat ; qu'au vu de ces éléments il convient de constater que le bail conclu par les parties le 18 juillet 2001 est soumis aux dispositions spécifiques des articles L. 353-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et plus particulièrement à l'article L. 441-3 dudit code ; que, sur la dette locative, selon l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. (...) Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé ; que l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer ; que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois ; que l'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code ; que, à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ; que, pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8 ; que l'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat ; que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement ; que le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois ; que la mise en demeure comporte la reproduction du présent article ; que selon l'article R. 441-20, le montant mensuel du supplément de loyer est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable ; qu'aucun supplément de loyer n'est exigible lorsque le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20 p. 100 ; que le montant annuel du supplément de loyer, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 25 p. 100 des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer ; que le programme local de l'habitat peut porter ce plafond jusqu'à 35 % de ces ressources ; que ces ressources sont appréciées comme il est dit à l'article R. 441-23 ; que selon l'article R. 441-20-1, le plafond par mètre carré de surface habitable telle que définie à l'article R. 111-2, mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 441-4, est fixé selon les zones A, Bl, B2, telles que précisées par l'arrêté prévu au X de l'article 199 septvicies du code général des impôts, (...) ; que le montant de ce plafond est le suivant : zone A : 21, 65 (Paris), (i..) ; que ces montants sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers mentionné à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 6 tendant à améliorer les rapports locatifs ; que le SLS doit être payé par le locataire, non par l'occupant du logement ; qu'il est calculé en fonction des ressources du locataire, non celles de l'occupant ; qu'en l'espèce M. Régis X... doit s'acquitter du SLS calculé en fonction de ses ressources, non celles de son fils, M. Martin X..., occupant ; que M. Régis X... est donc redevable de la somme totale de 8. 964, 53 € au titre des loyers et charges impayés ; que M. Régis X... sera condamné à payer à la RIVP la somme de 8. 964, 53 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2009, date de l'assignation ; 1°) ALORS QUE les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements ; qu'en décidant que le loyer de solidarité devait être calculé sur les revenus du locataire M. Régis X... et non sur ceux de son fils, pourtant seul occupant du logement, ce dont était informée la RIVP, la Cour d'appel a violé l'article L. 441-3 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article R 441-20 du même code ; 2°) ALORS QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, au moment de la signature du bail du 18 juillet 2001, et en raison de la situation d'ancien locataire de M. Régis X..., la RIVP avait accepté de ne pas appliquer les dispositions du bail conventionné, ce qui incluait de ne pas percevoir de supplément de loyer de solidarité ; qu'un tel accord était parfaitement valable tant que la loi n'imposait pas au bailleur la perception d'un tel supplément ; qu'en ne recherchant pas s'il n'existait pas un accord de la RIVP pour ne pas réclamer à M. X... le supplément de loyer de solidarité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent se prononcer par simple affirmation ; que pour condamner M. Martin X... in solidum avec M. Régis X... ils se sont bornés à affirmer que celui-ci en sa qualité d'occupant ayant occasionné un préjudice à la RIVP doit être condamné in solidum à verser la somme de 9. 451, 74 € ; qu'en se prononçant par voie de simple affirmation la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en ne précisant ni le fondement de la condamnation de Martin X..., ni la faute que celui-ci aurait commise justifiant la mise en oeuvre de sa responsabilité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.