Cour de cassation, 15 octobre 2015. 14-19.113

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 avril 2014), que, par acte du 8 juillet 2008, M. X... a vendu une maison à M. et Mme Z... ; que, se plaignant de désordres, ceux-ci l'ont, après expertise, assigné en indemnisation ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement de sommes au titre de la garantie décennale, alors, selon le moyen, qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, au sens de l'article 1792 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; que le constructeur-vendeur de l'ouvrage n'est donc pas soumis au régime de la responsabilité décennale, dès lors que l'ouvrage en question n'est pas achevé au jour de la vente ; que n'est pas achevé au sens de l'article 1792-1 du code civil l'immeuble impropre à sa destination en raison des travaux qu'il reste à réaliser, peu important le dépôt en mairie de l'attestation d'achèvement des travaux qui ne concerne que la conformité au permis de construire ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'exigence d'une reprise intégrale des travaux d'électricité conditionnant l'habitabilité des lieux, telle qu'expressément indiquée dans l'acte de vente, rendait la maison impropre à sa destination, de sorte que celle-ci n'était pas achevée, peu important le récépissé de la déclaration d'achèvement de travaux délivré par la mairie de Barjol le 2 mars 2006, et que la responsabilité décennale n'avait pas vocation à s'appliquer à M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte authentique de vente mentionnait que l'immeuble bâti était achevé depuis moins de cinq ans, ainsi qu'il résultait du récépissé de la déclaration d'achèvement de travaux délivré par la mairie le 2 mars 2006, et que l'acquéreur prendrait le bien dans l'état où il se trouverait le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que celles dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil, la cour d'appel qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a retenu que M. X..., qui avait la qualité de constructeur vendeur, devait sa garantie au titre des désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination qu'elle a décrits, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à payer aux époux Z... une somme de 51 770,57 ¿ au titre de la garantie décennale et une somme de 5 000 ¿ au titre du préjudice de jouissance ; AUX MOTIFS QU' il ressort des termes de l'acte authentique de vente du 8 juillet 2008, en page 9, que l'immeuble bâti est achevé depuis moins de 5 ans ainsi qu'il résulte du récépissé de la déclaration d'achèvement de travaux délivré par la mairie de Barjols le 2 mars 2006 et, en page 11, que l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que celles dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil pour celle de ces garanties susceptibles d'être encore mise en jeu, pour raison notamment de l'état des constructions et de leurs vices même cachés ; que M. X..., vendeur du bien, en est également le constructeur ; que conformément à l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers l'acquéreur de l'ouvrage des dommages qui en compromettent la solidité ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rend impropre à sa destination, peu importe que les désordres aient été apparents ou connus de l'acquéreur au moment de la vente ; que par application des articles 1792 et suivants du code civil, M. X... est responsable à l'égard des époux Z... en sa qualité de constructeur de la maison, des désordres qui rendent l'immeuble impropre à sa destination ; qu'il résulte du rapport d'expertise de M. A... déposé le 31 janvier 2011, que les désordres suivants rendent l'ouvrage impropre à sa destination : les infiltrations constatées en toiture dans la mesure où la fonction d'étanchéité de la toiture n'est pas assurée, les moisissures suite à l'absence d'isolation thermique dès lors qu'elles ne permettent pas une exploitation traditionnelle des locaux, l'absence ou la non-conformité de l'isolation du bâtiment dès lors que ces désordres ne permettent pas une exploitation traditionnelle des locaux vis-à-vis des consommations d'énergie, l'absence de drainage dans la mesure où l'installation d'un simple tuyau de drainage le long du pignon nord ne peut être considéré comme un drain, le déversement des eaux usées de la cuisine et de la salle de bains sur le terrain naturel et non dans la fosse septique, dès lors que les règles sanitaires ne sont pas respectées, la présence d'une vanne sur le réseau d'eau potable dès lors que l'alimentation en eau potable du fonds Z... peut être coupée à partir du fonds X... ; que l'expert a chiffré le coût de réparation des désordres à respectivement 24 090 ¿, 9820 ¿, 15 135 ¿, 2100 ¿ et 625,57 ¿, soit un total de 51 770,57 ¿ ; que s'agissant des désordres relatifs à la déformation des plafonds parquets et revêtements, aux fissures, à l'enduit extérieur et à l'ouverture des portes, l'expert a considéré qu'ils n'affectaient pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination ; qu'il a par ailleurs considéré qu'il n'est pas possible de déterminer si ces désordres se sont produits entre la fin de la construction et la vente ; que les époux Z... ne peuvent donc prétendre à une indemnisation au titre de la garantie des vices cachés pour les désordres qui n'entrent pas dans la garantie décennale ; que s'agissant de la mise en cause de la responsabilité de M. Y..., les époux Z... se méprennent sur l'objet du diagnostic de performance énergétique, lequel a pour but de renseigner sur la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en terme d'émission de gaz à effet de serre et non de vérifier si les murs de la maison ont été isolés ou pas ; que le préjudice de jouissance résultant de remontées d'humidité perceptibles au coeur même de l'habitation et notamment dans la chambre des enfants comme cela résulte du PV de constats du 15 avril 2009 avec le développement de moisissures et de champignons justifie qu'il soit fait droit, à concurrence d'une somme de 5000 ¿, à la demande formée à ce titre par les époux Z... ; ALORS QUE est réputé constructeur de l'ouvrage, au sens de l'article 1792 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; que le constructeur-vendeur de l'ouvrage n'est donc pas soumis au régime de la responsabilité décennale, dès lors que l'ouvrage en question n'est pas achevé au jour de la vente ; que n'est pas achevé au sens de l'article 1792-1 du code civil l'immeuble impropre à sa destination en raison des travaux qu'il reste à réaliser, peu important le dépôt en mairie de l'attestation d'achèvement des travaux qui ne concerne que la conformité au permis de construire ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée (concl., p. 7 §1 ; p. 8 § 1, 4 à 7 ; p. 9 § 1), si l'exigence d'une reprise intégrale des travaux d'électricité conditionnant l'habitabilité des lieux, telle qu'expressément indiquée dans l'acte de vente, rendait la maison impropre à sa destination, de sorte que celle-ci n'était pas achevée, peu important le récépissé de la déclaration d'achèvement de travaux délivré par la mairie de Barjol le 2 mars 2006, et que la responsabilité décennale n'avait pas vocation à s'appliquer à M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil.