Tribunal judiciaire, 05 mars 2026. 25/07384

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 25/07384 N° Portalis 352J-W-B7J-DAFFZ N° MINUTE : 2 Assignation du : 19 Juin 2025 Expert : [G] [C][1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : [Adresse 1] [Localité 1] Médiateur : [Z] [B] [J] [Adresse 2] [Localité 2] JUGEMENT rendu le 05 Mars 2026 DEMANDERESSE S.A.S BLACK STONE [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Solène BERNARD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0112 DEFENDERESSE S.A.S KERDAM [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0681 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 09 Janvier 2026 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date du 16 janvier 2014, la société KERDAM a donné à bail commercial à la société BLACK STONE, alors en cours de formation, des locaux sis à [Localité 3], [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 17 mars 2014 au 16 mars 2023, l'exercice de l'activité de « - VENTE, AU DETAIL, EN DEMI-GROS OU EN GROS D'ARTICLES DE BIJOUTERIE-HORLOGERIE, CEINTURES, CRAVATES, CHEMISES ET ACCESSOIRES DE MODE ; - VENTE ET NEGOCE DE MAROQUINERIE, ACCESSOIRES DE MODE EN CUIR, CHEMISERIE, BONNETERIE, BIJOUTERIE FANTAISIE, PLAQUE OR, ARGENT ET VERMEILLE » et un loyer annuel de 45.527,78 euros hors taxes et hors charges. Selon acte de commissaire de justice signifié le 15 septembre 2022, la société BLACK STONE a sollicité de la société KERDAM le renouvellement du bail à compter du 17 mars 2023 et pour une durée de neuf années. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 octobre 2022, la société KERDAM a informé la société BLACK STONE qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 17 mars 2023 mais qu'elle entendait que le loyer annuel soit porté à la somme de 58.000 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la société BLACK STONE a signifié à la société KERDAM un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 28.800 euros hors taxes et hors charges. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2025, la société BLACK STONE a assigné la société KERDAM à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été retenue à l'audience du 09 janvier 2026 à laquelle la société BLACK STONEet la société KERDAM étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son mémoire préalable, dont la notification 'a pas été contestée, et de son assignation, la société BLACK STONE demande au juge des loyers commerciaux de : « A TITRE PRINCIPAL - FIXER le montant du loyer du bail renouvele rétroactivement à compter du 17 mars 2023 à la somme annuelle de 28.800 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sauf dispositions impératives légales contraires ; - CONDAMNER la société KERDAM à rembourser à la société BLACK STONE les trop-percus de loyers depuis le 17 mars 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du mémoire préalable du 13 mars 2025 ; SUBSIDIAIREMENT, - DESIGNER tel Expert qu'il lui plaira avec pour mission de déterminer le montant de la valeur locative des locaux au jour du renouvellemenr du bail ; - ORDONNER la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l'expert à la charge de la sociéte KERDAM ; - FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à compter rétroactivement du I7 mars 2023 à la somme de 28.800 euros, par an en principal dans l'hypothèse où une mesure d'instruction serait ordonnée ; EN TOUTE HYPOTHESE, - CONDAMNER la société KERDAM à verser à la société BLACK STONE la somme de 3.000 euros au titre de l'arricle 700 du code de procedure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise s'il y a lieu ». Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la sociétéBLACK STONE soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative car celle-ci s'avère inférieure au loyer plafond de 52.940,15 euros et au loyer en cours de 53.266,36 euros. Elle évalue la surface utile des locaux à 62,45 m² et la surface pondérée, selon la Charte de l'expertise, à 50,65 m²P. Elle considère que la valeur locative unitaire ne saurait être supérieure à 500 euros / m²P compte tenu des caractéristiques des locaux (absence de salle de repos et de sanitaires, surface de vente réduite, hauteur sous plafond limitée, vétusté, absence partielle d'éclairage naturelle), du nombre croissant de locaux vacants et des loyers des locaux exploités par les grossistes qui ont une tendance à la baisse depuis ces dernières années, soit une valeur locative de 30.325 euros. En vertu de l'article R.145-8 du code de commerce, elle applique à la valeur locative un abattement au titre de l'impôt foncier de 944 euros, un abattement de 2 % compte tenu des charges de copropriété qu'elle supporte à la place du bailleur, soit un loyer de renouvellement de 28.775 euros, qu'elle arrondit à 28.800 euros. Selon son dernier mémoire, dont la notification n'a pas été contestée, la société KERDAM demande au juge des loyers commerciaux de : « 1) A titre principal - Dire que le bail commercial dont s'agit s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 17 mars 2023, - Dire que le loyer du bail commercial renouvelé doit être fixé à la valeur locative de renouvellement, à compter du 17 mars 2023, - Fixer le loyer du bail renouvelé au 17 mars 2023 à la somme annuelle en principal de cinquante-et-un mille neuf cent quatre-vingt-dix-neuf virgule soixante-seize (51.999,76) euros, hors taxes et hors charges, - Dire et juger que les éventuels compléments de loyer dus par le locataire porteront intérêt de plein droit au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - Condamner la société BLACK STONE aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, - Condamner la société BLACK STONE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 2) A titre subsidiaire, si le Président du Tribunal ne s'estimait pas suffisamment informé : - Désigner tel expert qu'il plaira au Président du Tribunal, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux, - Voir en telle hypothèse réserver les dépens, 3) En tout état de cause : - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. ». La société KERDAM demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé selon la variation de l'indice des loyers commerciaux conformément à l'article L.145-34 du code de commerce et avec plafonnement à 3,5 % selon la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, soit un loyer annuel de 51.999,76 euros, et soutient que la valeur locative des locaux n'est pas inférieure à ce montant. Elle considère que la valeur locative doit être déterminée en application des articles L.145-33 et R.145-7 du code de commerce. Compte tenu de la surface utile des locaux qu'elle évalue à 62,48 m² et de leurs caractéristiques, elle fixe la surface pondérée à 62,48 m²P, qu'elle arrondit à 62,50 m²P. Conformément à l'article R.145-7 du code de commerce, elle produit différentes références de loyer de comparaison pour une valeur locative unitaire de 750 à 906 m²P qui lui ont été transmises par l'expert [A] [O], expert près la cour d'appel, et évalue la valeur locative à 900 euros/m²P. Elle soutient de plus qu'en vertu de l'article R.145-7 du code de commerce, il y a lieu d'appliquer à la valeur locative une majoration de 5 % compte tenu de la destination large et adaptée au site, soit une valeur locative de 59.062,50 euros, supérieure au loyer plafonné. L'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026. MOTIFS 1- Sur le principe du renouvellement du bail Selon l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 17 mars 2023, par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 15 septembre 2022 par la société BLACK STONE à la société KERDAM et de l'acceptation de cette dernière notifiée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 octobre 2022. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments. L'article L.145-34 dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce. En, l'espèce les parties s'opposent sur l'évaluation de la valeur locative des locaux, notamment sur la pondération des surfaces et le prix unitaire de la valeur locative. En l'état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer à ce sujet. Aucune des parties ne corrobore en effet ses allégations par des éléments de preuve suffisants. Dans ces conditions, il sera recouru à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société BLACK STONE qui sollicite la fixation judicaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à la fixation d'un loyer inférieur au loyer plafonné. En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société BLACK STONE pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. 3- Sur l'injonction de rencontrer un médiateur Selon l'article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige. Aux termes de l'article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. En application de l'article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle. Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2, organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle. Selon l'article 1533-3, le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros. Au regard de la nature du litige, et à défaut de conciliation intervenue devant l'expert, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. Les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement à compter du 17 mars 2023 du bail commercial conclu entre la société KERDAM et la société BLACK STONE et portant sur les locaux sis à [Localité 3], [Adresse 3] ; Avant dire droit pour le surplus, tous moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder : Monsieur [G] [C] [Adresse 1] [XXXXXXXX01] - [Courriel 1] expert près de la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 3], [Adresse 3], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 17 mars 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 17 mars 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - tenter de concilier les parties, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 05 mars 2027 ; Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S BLACK STONE, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 5]) au plus tard le 30 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 11 juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, à défaut de conciliation intervenue devant l'expert, en la personne de : Madame [Z] [B] [J] Association AME [Adresse 2] [XXXXXXXX02] - [XXXXXXXX03] [Courriel 2] Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit que le médiateur devra organiser la réunion d'information dans un délai de deux mois à compter de l'information qui lui sera donnée par l'expert sur l'envoi aux parties de sa note de synthèse ; Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission : * d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement et impérativement l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ; Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 05 mars 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER